Канада продвигается вперед в реализации программы «Rent to Own» (аренда с выкупом).
Когда четыре года назад Кристиан Фраккиа впервые услышал о возможности rent-to-own в Порт-Муди, Британская Колумбия, он увидел возможность осуществить свою мечту о первом доме, поэтому он включил свое имя в лотерею на 30 квартир.
Около 10% из 358 единиц жилья в строящемся комплексе по адресу 50 Electronic Avenue были проданы по схеме rent-to-own, то есть покупатели платят фиксированную арендную плату в течение двух лет, которая затем конвертируется в капитал.
Фраккиа, 28-летний разработчик программного обеспечения, назначил встречу через неделю, чтобы осмотреть свою новую квартиру с одной спальней рядом со SkyTrain и приморским парком. Все это за $10 000 первоначального взноса и $1 000 в месяц арендной платы, которая через два года пойдет на первоначальный взнос за квартиру стоимостью $470 000.
«По сути, это как бесплатная аренда на два года», — сказал Фраккиа.
Аренда в собственность (Rent ot Own) — это уникальный путь к собственному жилью, который устраняет одно из самых больших препятствий для новых покупателей жилья — большой первоначальный взнос.
Сторонники этой модели финансирования жилья говорят, что она позволяет людям с ограниченной или испорченной кредитоспособностью, которые не могут претендовать на получение традиционной ипотеки, приобрести жилье.
Но критики предупреждают, что схема «Rent to own» еще не проверена и имеет некоторые подводные камни и риски — такие как эксплуатационные расходы или возможность потерять первоначальный взнос, в некоторых случаях, если арендатор не выполняет условия сделки.
Канадское правительство выделило 200 млн. долларов для этой программы аренды жилья
Фонд, управляемый Канадской ипотечной и жилищной корпорацией (CMHC), будет стимулировать застройщиков и строителей создавать больше возможностей для тех, кто впервые покупает жилье, перегруженных требованиями первоначального взноса.
«Для многих арендаторов накопить на покупку дома становится все труднее. В рамках новой программы «Rent to own» мы будем работать с поставщиками жилья, чтобы помочь семьям перейти от аренды к владению своим домом», — сказал премьер-министр Канады Джастин Трюдо.
Заявки на участие в пятилетнем Инновационном фонде доступного жилья и его новом проекте «Rent to own» были открыты 30 августа для муниципалитетов, застройщиков, строителей, общественных жилищных организаций, некоммерческих организаций и организаций коренных народов.
В 2018 году, когда компания Panatch Group предложила жилье в «Rent to own» в Порт-Муди, и заявки подали 500 человек.
Застройщик Куш Панатч из Ричмонда, Британская Колумбия, сказал, что он был шокирован таким горячим интересом.
В итоге он пригласил только претендентов из Порт-Муди, проведя своего рода лотерею.
При всей своей увлекательности, Панатч предупреждает, что Rent to own — не всегда идеальный путь к владению домом.
«Мы многому научились. К сожалению, было несколько неприятных сюрпризов», — сказал он.
Он обнаружил непредвиденные расходы — например, тот факт, что его компания должна была нести расходы на GST с момента въезда арендатора и до момента покупки им жилья. Кроме того, необходимо было уладить сложные юридические вопросы. Рост процентных ставок также сделал программу более дорогой.
«Я думаю, что некоторая помощь со стороны федерального и провинциального уровня могла бы значительно облегчить реализацию подобной программы», — добавил он.
Как работает Rent to own (аренда с выкупом)?
Условия сделки «аренда-собственность» различны. В целом, это соглашение между арендаторами и владельцами недвижимости или инвесторами о покупке жилья по установленной цене в определенный срок. Соглашение состоит из договора аренды и опциона на покупку.
Идея заключается в том, чтобы удерживать недвижимость для потенциального покупателя до тех пор, пока он не сможет накопить сумму, необходимую для получения права на обычную ипотеку в кредитной организации.
Рейчел Оливер из компании Clover Properties к северу от Торонто руководит частной программой «Rent to own», которая, по ее словам, помогла 600 семьям Онтарио «ускорить процесс приближения к владению жильем».
Оливер говорит, что арендатор обычно платит единовременный первоначальный взнос — ее компания обычно требует 20 000 долларов — и затем ежемесячную арендную плату, которая рассчитывается исходя из суммы, необходимой для того, чтобы к концу срока аренды получить 10 процентов от покупной цены недвижимости.
Ежемесячная арендная плата также рассчитывается исходя из стоимости содержания недвижимости по сегодняшней процентной ставке.
«По сути, это вынужденная экономия. Мы продаем недвижимость по частям», — говорит Оливер.
При использовании схемы Rent-to-Own 10-20% стоимости покупки покупатель перечисляет в виде арендной платы в течение 3-4 лет (конкретный срок зависит от условий, прописанных в договоре). Это так называемый «период блокировки» (lock-in period).
Когда он заканчивается, перечисленные арендные платежи конвертируются в плату за предстоящую покупку. По окончании периода блокировки покупатель продолжает регулярно делать взносы (обычно через кредит) до тех пор, пока полностью не выкупит недвижимость.
Почему стоит выбрать Rent to own?
Оливер говорит, что в самом начале договора аренды с собственником ее клиенты могут зафиксировать цену покупки дома, например, в $600 000 с планом покупки через пять лет. Если стоимость недвижимости вырастет до $650 000, арендатор получает возможность сохранить дополнительную стоимость дома, на покупку которого он заключил договор.
Тем временем инвестор — или, в других случаях, застройщик — удерживает ипотеку. Цены на аренду по договору аренды могут варьироваться, но, как правило, они соответствуют рыночной стоимости аренды в настоящее время.
Оливер и ее муж работают с инвесторами, которые берут на себя долговое бремя, пока арендатор не сможет накопить собственный капитал и стать первым собственником гораздо быстрее, чем он сможет накопить.
Оливер говорит, что «аренда в собственность» лучше всего подходит для арендаторов, которые не могут получить одобрение на ипотеку из-за низкого дохода или испорченной кредитной истории.
Однако она предупреждает, что дьявол кроется в деталях договора, поэтому, по ее словам, она работает с покупателем и инвестором, чтобы обеспечить успех и избежать «жадности» инвесторов.
Выполняйте условия или потеряйте первоначальный взнос
Оливер также отмечает, что владельцы квартир, сдаваемых в аренду, должны быть настроены решительно. Во время пандемии, по ее словам, некоторые потеряли первоначальный взнос, потому что из-за разрыва семьи или других трудностей клиенты не смогли выполнить условия договора и были вынуждены уйти.
«Если они перестанут платить вовремя или выплачивать сумму по контракту, это будет нарушением договора. Мы сделаем все возможное, чтобы работать с людьми в такой ситуации. Как только мы исчерпаем все возможности… они должны будут покинуть недвижимость и потерять свои кредиты на первоначальный взнос», — сказала Оливер. «Вот почему мы так строго отбираем жильцов».
Кроме того, в отличие от обычных арендаторов, владельцы жилья часто несут ответственность за его обслуживание и модернизацию.
Хотя Оливер отдает должное правительству за изучение нетрадиционного инструмента покупки жилья, она разочарована тем, что новый федеральный фонд сосредоточен на проектах развития и не позволяет владельцам арендного жилья совершать покупки на открытом рынке для перепродажи.
«По сути, они субсидируют застройщиков», — говорит Оливер, которая считает, что застройщики должны сотрудничать с опытными поставщиками услуг по сдаче жилья в аренду для управления сложными соглашениями.
Обычно в договоре Rent to own прописываются следующие моменты:
- цена на недвижимость;
- срок аренды;
- указание, что арендные платежи (полностью или частично) засчитываются в качестве первоначального взноса;
- процент от внесенного аванса (если он предусмотрен), который подлежит возврату, если покупатель решит расторгнуть договор;
- штрафные санкции за просроченные арендные платежи;
- условия расторжения соглашения;
- кто несет ответственность за содержание недвижимости;
- размеры и план внесения всех последующих выплат;
- условия досрочного выкупа недвижимости;
- особые обстоятельства, связанные с внезапной потерей работы, пропуском платежей или отказом в кредите на момент покупки (по окончании срока аренды);
- за кем закреплено право собственности на недвижимость в течение всего срока действия контракта
Покупка / Продажа недвижимости в Ванкувере
Нотариус в Британской Колумбии 
Инвестируйте с умом: 10-15% с TFSA/RRSP 
Брокер по Ипотеке в Ванкувере и Альберте 
Комментарии