Жилищный кризис в Канаде: виновата ли в этом краткосрочная аренда?

Для Тяньнин Нинг и ее семьи сервис Airbnb должен был стать способом жить в Торонто после того, как они столкнулись с жестокой реальностью городского рынка аренды жилья.

Семья, родом из Швейцарии, искала жилье сроком на 10 месяцев, чтобы муж Нинг мог взять академический отпуск в York University.

В чем же проблема? Они не смогли выйти на рынок недвижимости из-за отсутствия канадской кредитной истории. По всей Канаде арендаторы, отчаянно пытающиеся найти жилье, сталкиваются со скудным выбором вариантов, в основном не соответствующих их ценовому диапазону.

В то же время на продажу выставлены тысячи домов, апартаментов, коттеджей и кондоминиумов, которые рекламируются как уютные или просторные, деревенские или современные, в центре или в уединении.

Однако эти объекты рекламируются как краткосрочная аренда, не предназначенная для постоянного проживания.

В Торонто Нинг и её семья забронировали дом в районе Deer Park в августе прошлого года и сочли его идеальным, поскольку он позволял их детям ходить в престижную школу поблизости, а Нинг и её мужу — работать.

По договоренности с хозяином Airbnb семья должна была проживать в доме 311 дней примерно за $5 150 в месяц, плюс налоги и плата за услуги Airbnb.

Но то, что было мечтой, в итоге превратилось в кошмар, когда в январе хозяин дома сообщил семье, что они должны уехать до конца месяца.

«Мы были совершенно потрясены», — сказал Нинг.

Ситуация, в которую попала семья, заострила внимание на том, как такие организации, как Airbnb, формируют канадский рынок жилья.

Аренда жилья, например, через Airbnb или Vrbo, становится все более распространенной на местных рынках жилья, создавая новые возможности для туристов и дополнительный источник дохода для некоторых домовладельцев.

Однако этот рост также усилил обеспокоенность в связи с тенденцией, в результате которой люди, снимающие жилье, остаются без средств к существованию, а инвесторы, застройщики и арендодатели извлекают из этой ситуации прибыль.

Каково влияние краткосрочной аренды на экономику Канады?

Краткосрочная аренда, или, как её ещё называют, STR, увеличивает доходы канадской экономики.

Согласно опубликованному в июне исследованию статистического управления Канады, аренда жилья, обычно бронируемая через онлайновые платформы, составляет все большую долю доходов канадского подсектора услуг размещения, включающего гостиницы и мотели, предоставляющие краткосрочное жильё для путешественников, отдыхающих и других.

Как это отразится на арендной плате?

По данным статистического управления Канады, опубликованным в отчете за 2019 год, в 2018 году частные STR принесли доход, оцениваемый в $2,8 млрд.

Airbnb зародилась в 2007 году, когда два ее соучредителя, соседи по комнате Джо Геббиа и Брайан Чески, испытывая трудности с оплатой аренды жилья в Сан-Франциско, решили предлагать его на короткий срок. В 2008 году они вместе с Натаном Блечарчиком основали компанию.

В исследовании, опубликованном в 2019 году экспертами Дэвидом Вахсмутом, Дженнифер Комбс и Даниэль Керриган, также отмечается, что большинство объявлений Airbnb было сосредоточено в Монреале, Торонто и Ванкувере — одних из самых дорогих рынков аренды в Канаде в том году.

И в отличие от скромного начала деятельности компании по сдаче жилья в аренду, исследование также показало, что почти половина доходов Airbnb в 2018 году «была получена от коммерческих владельцев, которые управляют несколькими объявлениями».

Однако представители Airbnb утверждают, что подавляющее большинство канадских хозяев пользуются только одним домом, а объявления о сдаче всего дома составляют менее 1% от общего объема предложения жилья в стране.

Исследования последних лет показали, что краткосрочная аренда оказывает давление на крупные рынки жилья в Онтарио, Британской Колумбии и Квебеке, а также в таких крупных туристических центрах, как Кэнмор (провинция Альберта) и на Острове Принца Эдуарда.

Почему люди становятся владельцами жилья Airbnb?

По данным компании, в период с 2010 по 2022 г. владельцы жилья Airbnb по всему миру заработали $150 млрд, в том числе $7,1 млрд — канадские владельцы.

В 2022 году средний предприниматель в Канаде зарабатывал на рынке $12 тыс.

В чем же заключается жилищный кризис?

По данным CMHC, для решения проблемы доступности жилья к 2030 г. необходимо построить ещё 3,5 млн. домов.

STR могут влиять на рынки жилья с низким уровнем вакантных площадей, но не являются основным фактором.

Компания Airbnb указывает на проблему предложения жилья и заявляет, что в период с апреля 2022 по 23 гг. в Торонто будет активно бронироваться менее 3 тыс. объектов, предназначенных только для долгосрочного проживания в течение 28 дней и более.

Платформа заявила, что отрицает утверждения некоторых сторонников, что она способствует созданию «теневого рынка» средне и долгосрочного жилья.

Кто становится уязвимым?

В начале июня в Торонто Нинг и ее семья вывезли свои вещи из помещения Airbnb.

Дело было передано в Ontario Landlord and Tenant Board (LTB), который поддержал решение о выселении семьи и 15 июня пришел к выводу, что они не защищены законом об аренде жилых помещений.

В Airbnb сообщили, что платформа предложила возможность повторного бронирования и купон на оплату месячного проживания. По словам Нинга, они отказались от этой поддержки, сославшись на то, что она неадекватна.

Семья переехала в Монреаль, где, по словам Нинга, они решают свои дальнейшие перспективы, поскольку попытка обжаловать решение была отклонена.

Решение LTB вызвало вопросы, связанные с неоднозначным пониманием того, кто считается арендатором, как он защищен и какие обязанности должны соблюдать хозяева и арендодатели.

По словам Нинг, она хочет вернуться в Торонто, так как проходит иммиграционный процесс во время работы в Квебеке.

Однако по её словам, жилищный кризис в Канаде заставил ее содрогнуться и призвать к ужесточению правил защиты арендаторов и предотвращению использования таких STR, как Airbnbs, для долгосрочной аренды.