Дома за $10 000? В Британской Колумбии наступил сезон аукционов недвижимости. Какие подводные камни?

В Британской Колумбии наступил сезон распродаж недвижимости на аукционах, и один из экспертов предостерегает потенциальных покупателей.

В Келоуне, Британская Колумбия, стартовая цена за участок площадью 10 акров и стоимостью чуть менее $5 млн составляет $31 562.

В центре Comox Valley  дом с четырьмя спальнями по цене $12 931.

В Prince George дом в стиле ранчо середины века продается по цене менее $10 000.

В Британской Колумбии сейчас сезон налоговых распродаж, когда смекалистые инвесторы могут нажиться на чужом несчастье или ошибках.

Ежегодно в последний понедельник сентября муниципалитеты проводят аукцион — в этом году он состоится 25-го числа — на который выставляется недвижимость с трехлетней задолженностью по налогам.

Ставки обычно стартуют со стоимости неуплаченных налогов и других платежей.

Обычно объекты выставляются на аукцион как минимум за несколько недель до его проведения, в зависимости от устава муниципалитета.

В городе Кортни в начале недели на аукцион было выставлено два объекта недвижимости. К пятнице остался только один.

По словам Адама Лангенмайера, директора по финансовым вопросам администрации города, к следующему понедельнику, скорее всего, не останется ни одного.

Владельцам недвижимости необходимо оплатить только первый из трех лет неуплаченных налогов, чтобы не допустить ее продажи на аукционе, и даже если она будет продана, у них обычно есть еще год, чтобы оплатить налоги, плюс административный сбор и проценты.

«Вы можете купить все объекты недвижимости, выставленные на налоговую распродажу в провинции 25 числа, но вероятность того, что вы действительно станете их владельцем, может быть нулевой», — говорит он.

Привлекательное предложение

Один из самых привлекательных лотов в этом году — дом на берегу озера Оканаган, стоимость которого в настоящее время превышает $10 млн.

Дом с семью спальнями и пятью ванными комнатами, расположенный на 1,4 акра земли, имеет собственный причал и 36 метров береговой линии.

Округ Лейк Кантри намерен выставить его на аукцион, начальная цена которого составит $79 261,19 — сумма неуплаченных налогов, если владелец не оплатит свой счет до 25 сентября.

Покупка с риском

По словам Лангенмайера, за годы его работы в качестве финансового директора компаний Courtenay и Powell River он видел только одну недвижимость, действительно проданную на таком аукционе — лесной участок, который кто-то из жителей Онтарио унаследовал от своего прадеда и не собирался им пользоваться.

Чаще всего на аукцион выставляется как недвижимость обычных людей, переживающих трудные финансовые времена, так и иностранных инвесторов и тех, кто по каким-либо причинам просто забыл заплатить налог.

Для потенциальных покупателей покупка на аукционе может оказаться рискованным мероприятием.

Перечисленные объекты выставляются на торги «как есть», и участники торгов не могут попасть на объект, чтобы осмотреть его — они не могут выяснить, нет ли у него каких-либо проблем.

Даже если участник торгов выиграет, он получит собственность только через год после аукциона.

Если этого не происходит — если владелец недвижимости все-таки заплатил долги, — победителю аукциона возвращается его оплата плюс проценты.

Возмущенные владельцы жилья

В тех редких случаях, когда продажа все-таки состоялась, могут возникнуть и другие проблемы.

В 2021 г. провинциальный омбудсмен Джей Чалк опубликовал доклад под названием A Bid for Fairness: Как задолженность по налогам на недвижимость в размере $10 000 привела к потере жилья уязвимыми людьми».

В докладе приводится пример жительницы города Пентиктон, которая потеряла свой дом и сотни тысяч долларов собственных средств после того, как городские власти продали ее дом на аукционе в 2017 г. за треть от его оценочной стоимости.

По результатам проверки, проведенной Чалком, выяснилось, что у этой женщины, которую он называл г-жой Уилсон, были деньги для выплаты налогов, но из-за проблем со здоровьем ей требовалась помощь для осуществления платежей.

В отчете содержится пять рекомендаций, в том числе Министерству по делам муниципалитетов разработать шаблоны писем на доступном языке, чтобы уведомить владельцев и пересмотреть цену, чтобы она лучше отражала оценочную стоимость дома.

В 2018 году муниципалитет Оканагана, ответственный за продажу имущества мужчины на налоговом аукционе без предварительного уведомления, принес публичные извинения и заявил, что внес «существенные изменения» в свои процедуры.

Городской округ Spallumcheen также обязан выплатить бывшему землевладельцу Энтони Моргану более $350 000 за то, что он продал с аукциона его сельскую собственность, не выполнив своих юридических обязанностей по информированию его о продаже в 2017 г. и не предприняв необходимых мер для ее предотвращения.