Флорида: как купить дом, сдавать его в плюс и однажды переехать насовсем

«Куда вложить, чтобы деньги работали?» — этот вопрос я слышу каждую неделю. Депозит проигрывает инфляции, рынок акций похож на пузырь, недвижимость в BC взяла паузу. Ниже — ответ, к которому я пришёл сам и своими деньгами.

Первый дом во Флориде я купил просто чтобы ездить туда зимой. Когда он неожиданно начал приносить деньги каждый месяц, я взялся за тему всерьёз: перелопатил правила аренды по городам, посчитал доходность по округам, объехал их сам — и второй дом купил уже по данным. Он работает отлично: календарь плотный, аренда в плюсе и мы активно ищем третий дом.

Теперь этот опыт работает на моих клиентов: 13 лет риелтором в BC, лицензия во Флориде, два своих дома на Airbnb. Помогаю канадцам пройти тот же путь — короче и без ошибок, которые я сделал сам. Часть клиентов уже переехала…

Может ли канадец купить?

Да. Дополнительных налогов и сборов для канадцев нет — по данным BMO, 500 000 канадцев уже владеют домами во Флориде.

Ипотеку дают: программа DSCR одобряет кредит по доходности дома, а не по вашей зарплате — американская кредитная история и справка о доходах не нужны. Взнос 25–30%, срок 30 лет, ставка 6.5–7.5%.

Сколько нужно денег

Типичный дом: 3 спальни в Pinellas County (Tampa Bay) за $375,000. Своими деньгами — около $139,150: взнос 30%, закрытие сделки, ремонт и мебель. Остальное закрывает ипотека, которую гасит аренда.

Именно отдельный дом. Кондо и gated community не советую: страховка и спецсборы растут непредсказуемо, а правила ассоциации часто запрещают краткосрочную аренду.

Приносит ли это доход

Это не расчёт на бумаге, а статистика моего дома за последний год: $4,000 в месяц на Airbnb, расходы — $3,163, чистыми около $837. Даже с управляющей компанией за 15% дом в плюсе — около $237. И главное: каждый платёж уменьшает долг.

Оговорка: это цифры одного объекта. Цена, страховка, налог и загрузка у каждого дома свои — считать нужно под конкретный адрес.

А кто всем этим управляет?

Сдавать дом из Канады несложно: бронирования, оплату и вычет налогов берёт на себя Airbnb, замок кодовый. На месте нужны двое — клинер между заездами и толковый handyman на всё остальное. Так работаю я.

Не хотите возиться — управляющая компания сделает всё за 15–20% дохода. Многие так и начинают, а через год переходят на свою пару. Подбор этих людей — половина успеха; со своими знакомлю клиентов.

А переехать?

Покупка визу не даёт. Но у канадцев есть рабочий путь — виза E-2: Канада входит в число стран с договором о торговле и инвестициях с США, гражданам многих других стран этот вариант закрыт.

Ключевое слово — действующий бизнес. Одним домом обычно не обойтись: речь про 2–3 объекта, которыми вы реально управляете. E-2 даёт право жить в США, пока работает бизнес, и привезти семью. Green card он не даёт, визу нужно продлевать.

Я риелтор, а не юрист, и отвечаю только за объект — по визе идите к иммиграционному адвокату, до покупки; дам контакты тех, с кем работаю сам. И даже без визы канадец может проводить в США до полугода в год.

Законы на стороне владельца

Во Флориде нет налога штата на доход, а при неуплате аренды срок уведомления — три дня, а не месяцы разбирательств, как в BC.

А ураганы?

Владельцы шторм скорее ждут: ущерб покрывает страховка — после урагана владельцы меняют старую крышу за счёт полиса и делают новый ремонт . Важны правильная зона и грамотный полис.

Отпуск бесплатно

Несколько недель в году вы закрываете календарь и живёте в своём доме. А через HomeExchange меняете его на жильё в Европе, Мексике или Японии — бесплатно.

Главное — локация

Правила аренды свои в каждом городе, плюс зоны затопления и цена страховки. Ошибка в адресе может сделать Airbnb незаконным, а правила и границы зон меняются — проверять нужно под конкретный дом.

Если интересно — напишите мне. Оставьте имя, email и телефон в короткой форме — пришлю подробные материалы и отвечу на вопросы: заполнить форму.

Материал информационный, не является финансовой или юридической консультацией. Все цифры приведены по конкретному объекту и не являются обещанием доходности.