Первый дом во Флориде я купил просто чтобы ездить туда зимой. Когда он неожиданно начал приносить деньги каждый месяц, я взялся за тему всерьёз: перелопатил правила аренды по городам, посчитал доходность по округам, объехал их сам – и второй дом купил уже по данным. Он работает отлично: календарь плотный, аренда в плюсе и мы активно ищем третий дом.
Теперь этот опыт работает на моих клиентов: 13 лет риелтором в BC, лицензия во Флориде, два своих дома на Airbnb. Помогаю канадцам пройти тот же путь – короче и без ошибок, которые я сделал сам. Часть клиентов уже переехала…
Может ли канадец купить?
Да. Дополнительных налогов и сборов для канадцев нет – по данным BMO, 500 000 канадцев уже владеют домами во Флориде.
Ипотеку дают: программа DSCR одобряет кредит по доходности дома, а не по вашей зарплате – американская кредитная история и справка о доходах не нужны. Взнос 25–30%, срок 30 лет, ставка 6.5–7.5%.
Сколько нужно денег
Типичный дом: 3 спальни в Pinellas County (Tampa Bay) за $375,000. Своими деньгами – около $139,150: взнос 30%, закрытие сделки, ремонт и мебель. Остальное закрывает ипотека, которую гасит аренда.
Именно отдельный дом. Кондо и gated community не советую: страховка и спецсборы растут непредсказуемо, а правила ассоциации часто запрещают краткосрочную аренду.
Приносит ли это доход
Это не расчёт на бумаге, а статистика моего дома за последний год: $4,000 в месяц на Airbnb, расходы – $3,163, чистыми около $837. Даже с управляющей компанией за 15% дом в плюсе – около $237. И главное: каждый платёж уменьшает долг.
Оговорка: это цифры одного объекта. Цена, страховка, налог и загрузка у каждого дома свои – считать нужно под конкретный адрес.
А кто всем этим управляет?
Сдавать дом из Канады несложно: бронирования, оплату и вычет налогов берёт на себя Airbnb, замок кодовый. На месте нужны двое – клинер между заездами и толковый handyman на всё остальное. Так работаю я.
Не хотите возиться – управляющая компания сделает всё за 15–20% дохода. Многие так и начинают, а через год переходят на свою пару. Подбор этих людей – половина успеха; со своими знакомлю клиентов.
А переехать?
Покупка визу не даёт. Но у канадцев есть рабочий путь – виза E-2: Канада входит в число стран с договором о торговле и инвестициях с США, гражданам многих других стран этот вариант закрыт.
Ключевое слово – действующий бизнес. Одним домом обычно не обойтись: речь про 2–3 объекта, которыми вы реально управляете. E-2 даёт право жить в США, пока работает бизнес, и привезти семью. Green card он не даёт, визу нужно продлевать.
Я риелтор, а не юрист, и отвечаю только за объект – по визе идите к иммиграционному адвокату, до покупки; дам контакты тех, с кем работаю сам. И даже без визы канадец может проводить в США до полугода в год.
Законы на стороне владельца
Во Флориде нет налога штата на доход, а при неуплате аренды срок уведомления – три дня, а не месяцы разбирательств, как в BC.
А ураганы?
Владельцы шторм скорее ждут: ущерб покрывает страховка – после урагана владельцы меняют старую крышу за счёт полиса и делают новый ремонт . Важны правильная зона и грамотный полис.
Отпуск бесплатно
Несколько недель в году вы закрываете календарь и живёте в своём доме. А через HomeExchange меняете его на жильё в Европе, Мексике или Японии – бесплатно.
Главное – локация
Правила аренды свои в каждом городе, плюс зоны затопления и цена страховки. Ошибка в адресе может сделать Airbnb незаконным, а правила и границы зон меняются – проверять нужно под конкретный дом.
Если интересно – напишите мне. Оставьте имя, email и телефон в короткой форме – пришлю подробные материалы и отвечу на вопросы: заполнить форму.
Материал информационный, не является финансовой или юридической консультацией. Все цифры приведены по конкретному объекту и не являются обещанием доходности.
Войти через Google 
Войти через Facebook
Комментарии