«Я же хорошо зарабатываю!» Или как банки на самом деле считают доход при получении ипотеки

Наверное, одна из самых распространённых фраз, которую я слышу от клиентов за более чем 25 лет работы в банковской и ипотечной сфере, звучит примерно так:

«Ирина, я же зарабатываю хорошие деньги. Почему банк не хочет учитывать весь мой доход?»

И это абсолютно логичный вопрос.

Ведь для большинства из нас всё просто: если деньги регулярно приходят на счёт, значит это и есть наш доход.

Но банки смотрят на ситуацию немного иначе.

Для них важно не только то, сколько вы заработали в прошлом месяце. Намного важнее понять, сможете ли вы продолжать зарабатывать эти деньги через год, два или пять лет.

Именно поэтому разные виды дохода банки оценивают по-разному.

Давайте разберём самые распространённые ситуации.

Комиссионный доход

Это касается многих профессий:

• риэлторов;
• страховых агентов;
• финансовых консультантов;
• менеджеров по продажам;
• специалистов, получающих бонусы и комиссионные.

Например, у вас может быть базовая зарплата $50,000 в год, а вместе с комиссиями вы фактически зарабатываете $120,000.

С точки зрения здравого смысла ваш доход — это $120,000.

Но для банка всё немного сложнее.

Поскольку комиссионный доход может существенно меняться из года в год, большинство кредиторов хотят видеть историю минимум за два года.

Обычно для подтверждения потребуются:

• письмо от работодателя;
• T4;
• Notice of Assessment (NOA);
• последний paystub.

В большинстве случаев банк использует средний доход за последние два года.

Однако есть нюанс.

Если один год был очень успешным, а другой значительно слабее, банк может использовать именно меньший показатель.

Например:

• 2024 год — $80,000
• 2025 год — $130,000

Клиент считает, что логично рассчитывать доход примерно как $105,000.

Но если разница между годами слишком большая, многие кредиторы предпочтут перестраховаться и использовать более низкий доход.

Да, это иногда раздражает. Но логика банка проста: он хочет убедиться, что вы сможете продолжать делать ипотечные платежи даже если рынок станет менее активным.

Собственный бизнес

Самозанятые клиенты обычно переживают больше всех.

И не без причины.

Очень часто владелец бизнеса зарабатывает значительно больше, чем показывает в налоговой декларации.

И тут начинается классическая канадская история.

Несколько лет бухгалтер помогает максимально снизить налоги.

А потом тот же клиент приходит за ипотекой и говорит:

«Ирина, а теперь давайте докажем банку, что я хорошо зарабатываю.»

На что банк отвечает:

«Извините, но согласно вашим налоговым декларациям вы практически живёте на воздухе и солнечном свете.»

Поэтому банки обычно просят:

• T1 General за последние два года;
• Notice of Assessment;
• документы по бизнесу;
• финансовую отчётность в некоторых случаях;
• GST/HST документы.

Чаще всего используется средний доход за два года.

Поэтому если вы планируете покупку недвижимости в ближайшие год-два, стоит задуматься об этом заранее, а не за неделю до подачи заявки.

Контрактная работа

Многие люди боятся слова «контракт».

Особенно новоприбывшие в Канаду.

Им кажется:

• «Если я не permanent employee, ипотеку мне не дадут.»
• На практике это далеко не всегда так.
• Сегодня огромное количество специалистов работают по контракту годами.

Для банка важно увидеть:

• историю такого дохода;
• стабильность занятости;
• вероятность продления контракта.

Обычно требуются:

• действующий контракт;
• письмо от работодателя;
• T4;
• Notice of Assessment;
• paystub.

И снова банк чаще всего использует средний доход за последние два года.

Декретный отпуск

Это одна из самых приятных категорий для рассмотрения.

Если клиентка находится в декретном отпуске, это вовсе не означает, что она не может получить ипотеку.

Во многих случаях банк может использовать полную зарплату, которую она получала до ухода в декрет.

Для этого потребуется письмо от работодателя, где указаны:

• должность;
• зарплата;
• дата возвращения на работу.

И это часто помогает молодым семьям купить жильё именно тогда, когда оно им больше всего нужно.

Алименты и выплаты на детей

Ещё один вид дохода, о котором многие забывают.

Если вы получаете алименты на себя или на детей, банк может учитывать этот доход при расчёте.

Однако кредитор должен убедиться, что выплаты действительно поступают регулярно и будут продолжаться в будущем.

Поэтому обычно требуются:

• Separation Agreement или решение суда;
• налоговые документы;
• банковские выписки, подтверждающие регулярные поступления.

Чем стабильнее история выплат, тем лучше.

Пенсионный доход

Многие уверены, что после выхода на пенсию получить ипотеку невозможно.

На самом деле банк гораздо больше интересует ваш доход, чем ваш возраст.

Если вы получаете:

• CPP;
• OAS;
• корпоративную пенсию;
• частную пенсию;

то этот доход, как правило, может использоваться в полном объёме.

Более того, иногда пенсионеры выглядят для банка даже надёжнее, чем работающие клиенты, поскольку их доход стабилен и предсказуем.

Главное, что стоит помнить

Если вы работаете на комиссии, владеете бизнесом, работаете по контракту, находитесь в декретном отпуске, получаете алименты или уже вышли на пенсию — это вовсе не означает, что получить ипотеку будет сложно.

Чаще всего проблема заключается не в самом доходе.

Проблема заключается в том, как этот доход правильно представить банку.

Иногда разница между отказом и одобрением — это просто правильно подготовленный пакет документов и выбор кредитора, который умеет работать именно с вашей ситуацией.

Поэтому если вам когда-то сказали:

«С вашим доходом ипотека невозможна»

— не спешите расстраиваться.

За годы моей практики было немало случаев, когда после отказа в одном банке клиент успешно покупал недвижимость буквально через несколько недель.

Просто потому, что кто-то наконец правильно объяснил банку его финансовую ситуацию.