Где взять деньги на первый взнос в Канаде: легальная стратегия RRSP Loan

О, давние благословенные времена, когда процентная ставка была «прайм минус прайм», амортизация – 40 лет, а первоначальный взнос – 0%. Я не шучу.

О ценах вообще молчим: квартиру в центре Ванкувера мог купить любой клерк, который не прогуливал работу и вовремя пил кофе. Ну и, конечно, текли молочные реки – куда ж без них. Мёд, хлеб и ипотека под «спасибо, что пришли».

Но всё течёт, всё меняется, и эти благословенные времена ушли, даже не попрощавшись.

Сегодня минимальный первоначальный взнос составляет 5% от первых $500 тыс., 10% от суммы от $500 тыс. до $1,5 млн, а если стоимость покупки превышает $1,5 млн – все 20%.

И тут обычно возникает простой вопрос: как вообще люди это делают?

Но, как говорится, голь на выдумки хитра. Поэтому ниже – несколько вполне легальных (что важно) способов собрать минимальный первоначальный взнос.

Итак.

Если вы работали фул-тайм и за прошлый год у вас был более-менее сносный доход, вы идёте в банк, открываете RRSP-счёт и вносите туда столько, сколько позволяет лимит в NOA, совесть и текущее состояние счёта.

– Ирина, а если денег нет?

Если денег совсем нет, тогда оформляется RRSP loan.

– Но его же нужно выплачивать.

Конечно, нужно. Но это не обязательно делать болезненно.

Пример

У Тани и Миши, которые живут в Келоуне, доход за прошлый год был около $60 тыс. у жены и $100 тыс. у мужа.

У обоих лимит на RRSP – около $25 тыс. В стране они несколько лет: сначала учёба, потом поиски работы, поэтому накоплений почти не осталось.

Итого – $50 тыс. RRSP-лимита.

Цель – купить первое жильё в районе $500 тыс.

Задача – минимум $25 тыс. на первоначальный взнос плюс около $7–8 тыс. на расходы при покупке.

Живых денег – около $10 тыс. Откладывать сложно: аренда, дети, налоги и жизнь в целом.

Что они делают?

Они идут в банк и берут RRSP loan по $25 тыс. каждый. Кладут эти деньги в RRSP до конца февраля. После подачи налоговой декларации получают возврат – обычно в марте–апреле.

Весной они получают около $15–16 тыс. налогового возврата и сразу частично закрывают RRSP loan.

Дальше – пауза в 90 дней.

Это обязательное условие: деньги в RRSP должны пролежать минимум 90 дней до использования их на покупку первого жилья.

Через 90 дней:

– остаток долга по RRSP – около $35 тыс.;
– в RRSP – те же $50 тыс., которые можно использовать.

И тут всё довольно просто.

На момент покупки они выводят всю сумму из RRSP, но на первоначальный взнос используют только $25 тыс.

Оставшиеся деньги идут на погашение RRSP loan.

Вся эта схема нужна, по сути, для одного – получить налоговый возврат ($15–16 тыс.) и использовать его как часть первоначального взноса.

И если кто-то говорит, что $15 тыс. – это мелочь, обычно этот кто-то никогда не пытался их накопить.

Сделать это можно практически в любом банке. Не обязательно подробно объяснять логику банковскому клерку – его задача оформить кредит и вложить эти деньги в RRSP.

Вернуть средства обратно в RRSP можно в течение 15 лет.

А можно и не возвращать: тогда 1/15 суммы ежегодно добавляется к доходу и облагается налогом.

Если вы работаете на себя, этот вариант часто оказывается даже удобнее.

Максимальная сумма, которую можно использовать из RRSP на первоначальный взнос, – $60 тыс. Это актуально для тех, кто начал откладывать раньше.

Также есть FHSA – по $8 тыс. в год.

Деньги не нужно держать 90 дней, их не нужно возвращать, а если покупка не состоится, средства можно перевести в RRSP.

Минус – под эти деньги нельзя взять кредит. Хотя при необходимости можно использовать кредитную линию.

И ещё один момент.

Если у вас есть наличные, лучше положить их на счёт.

Для банка наличные – всегда вопрос. Деньги, пролежавшие на счёте 90 дней или поступившие из понятного источника (зарплата, инвойсы), вопросов не вызывают.

И финал

Инфляция в 3%? Серьёзно?

По ощущениям – ближе к 7%.

А недвижимость в Канаде имеет неприятную привычку эту (реальную) инфляцию догонять.

Поэтому ипотека под 4% – это не драма, а стратегия.

Да, сейчас рынок замедлился, и он догонит инфляцию скорее «позже», чем «раньше».

Но если вдруг в Британской Колумбии отменят налог для нерезидентов – рынок проснётся быстрее, чем вы думаете.

А если Альберту внезапно захватят США – цены будут в долларах. Американских.

Шутка. Наверное…

Ваша Ирина
778-836-6461
[email protected]