Проблема доступности жилья в Ванкувере и Торонто неисправима

Отчёт компании RBC Capital Markets предупреждает, что доступность жилья на двух ключевых рынках Канады не поддается исправлению.

Отчёт, подготовленный Джеффри Кваном и озаглавленный RBC Capital Markets Canadian Housing & Mortgage Virtual Conference Recap содержал в себе следующее тревожное предупреждение.

«Устранение проблемы доступности жилья, особенно в Торонто и Ванкувере, вероятно, прошло точку не возврата; жилищная активность остается слабой, но демонстрирует первые признаки улучшения, поскольку сравнение по годам улучшается до 2023 года», — говорится в отчете Квана.

В прошлом году, когда Банк Канады (BoC) начал значительное повышение ставки по кредитам, активность покупателей жилья снизилась, что ослабило давление на цены. Однако даже этого оказалось недостаточно, чтобы снизить цены на жилье до доступного уровня. Более того, в тандеме с повышением ставок, что привело к увеличению ежемесячных расходов на содержание жилья, его стоимость, возможно, стала ещё менее доступной.

Роберт Могенсен из Ванкувера, специалист компании The Mortgage Advantage, говорит, что для приобретения кондоминиума за $500 000 (редкое явление в столичном регионе) требуется доход семьи в размере $125 000 для удовлетворения минимального первоначального взноса в 5%. Но в городе довольно часто встречаются люди, зарабатывающие меньше этой суммы.

«Я вижу много клиентов, которые зарабатывают в два раза меньше или меньше половины этой суммы, и это обычные работающие люди. У них нет ни малейшей надежды на то, что они смогут позволить себе собственный кондоминиум, не говоря уже о жилье на одну семью», — сказал Могенсен.

«Платеж за кондоминиум стоимостью $500 000 при приличной рыночной ипотечной ставке составляет $2 900 в месяц, а ещё сверху начисляется плата за пользование жильем и налоги на недвижимость, так что у кого есть такие свободные деньги на расходы на жизнь? Это просто зашкаливает. Неужели рынок жилья настолько сломан, что его невозможно исправить? На данный момент я согласен с этим на 100%».

Согласно последним статистическим данным Real Estate Board of Greater Vancouver, базовая цена дома в Большом Ванкувере в мае составила $1,188,000. Отдельно стоящий дом стоил $1 953 600, а кондоминиумы были значительно дешевле, хотя и не обязательно доступнее, — $760 800.

Многие покупатели жилья в городе используют имеющийся собственный капитал для покупки недвижимости, но большинству молодых жителей города не так повезло.

Они едва ли не единственные, кто борется за возможность стать владельцем жилья и эта жесткая конкуренция ведет к росту цен снизу вверх.

Последние данные, предоставленные Toronto Regional Real Estate Board, свидетельствуют об аналогичных обстоятельствах в крупнейшем столичном регионе Канады. В мае контрольная цена дома составила $1,196,101, и, по словам Тома Стори, агента компании Royal LePage Signature Realty, заявление Квана является противоположным представлением того, как выглядит доступность жилья на местном уровне.

«Особенно если смотреть исключительно на доходы и на то, что люди могут позволить себе купить на этих крупных рынках», — сказал Стори. «Я бы сказал, что мы уже давно прошли тот этап, когда мы думали, что сможем вернуться к доступному уровню».

Он добавил, что и в меньших рынках тоже возникают проблемы с доступностью жилья. Программа количественного смягчения (QE), проводимая Банком Канады (BoC) во время пандемии, которая по сути делала заемные деньги бесплатными относительно роста стоимости активов, стала толчком для бума на рынке недвижимости в отдаленном городе Халифакс. Сторис говорит, что местные жители, не привыкшие к такой реальности рынка, наивно верят, что цены на жилье вернутся к уровню до пандемии.

Цены на жилье не вернутся к нормальному уровню в Галифаксе, и, конечно же, они не вернутся в Торонто.

Баланс (или отсутствие такового) спроса и предложения определяет поведение рынка, а на последнее влияет доступ к капиталу, который был облегчен в ответ на Великую рецессию, опустившую ставки кредитования до длительных рекордных минимумов.

Это, в свою очередь, вызвало ажиотажный спрос на жилье, который превратил домовладение в удел состоятельных людей, подчинив остальных исторически жесткому и непредсказуемому рынку аренды, где арендаторы, тратящие до половины своего ежемесячного дохода на жилье, являются обычным явлением в Торонто и Ванкувере.

И Могенсен, и Стори называют высокий уровень иммиграции в Канаду, который не учитывает работников, въезжающих в страну по годовым разрешениям, основной причиной стремительного роста цен на жилье. Которые, по их мнению, не могут упасть до разумного уровня до тех пор, пока существует такая политика.

Недоступное жилье влияет на города разными способами, один из которых, по словам Могенсена, — неблагоприятные условия для молодых людей, которые чувствуют, что у них нет другого выхода, что подстегивает их к поиску более выгодных условий жизни.

Стремительно растущие цены на жилье в Ванкувере — это, прежде всего, следствие иностранного капитала, который начал вливаться в город, когда надвигалась угроза возвращения Гонконга в собственность Китая. Могенсен говорит, что с тех пор эта проблема угасла, и, ссылаясь на отчет Квана, добавляет, что доступность жилья в Ванкувере уже прошла точку невозврата.