Что такое халяльная ипотека? Как работает беспроцентное финансирование жилья в Канаде

В федеральном бюджете на 2024 год, опубликованном на прошлой неделе, Оттава заявила, что «изучает новые меры по расширению доступа к альтернативным финансовым продуктам, таким как халяльные ипотечные кредиты».

В прошлом месяце федеральное правительство начало консультации с поставщиками финансовых услуг и сообществами, чтобы понять, как политика может лучше поддержать потребности всех канадцев, стремящихся стать владельцами жилья, говорится в бюджете.

«В Канаде существует живой и растущий рынок альтернативных финансовых продуктов, включая халяльные ипотечные кредиты, которые позволяют канадцам-мусульманам и другим разнообразным общинам продолжать участвовать в рынке жилья», – говорится в бюджете.

В настоящее время ни один из шести крупных канадских банков не предлагает халяльные ипотечные кредиты, которые представляют собой беспроцентную структуру платежей, соответствующую исламским принципам.

Однако, некоторые кредиторы в Канаде предлагают халяльные ипотечные кредиты уже несколько лет.

«Халяльные ипотечные кредиты уже предлагаются финансовыми учреждениями всем канадцам», – заявила Каролин Терио (Caroline Thériault), пресс-секретарь Министерства финансов.

Что такое халяльная ипотека?

Халяльная ипотека – это метод финансирования недвижимости, который соответствует исламским принципам и учениям.

Согласно законам шариата, мусульманам запрещено получать и выплачивать проценты, поэтому халяльная ипотека, по сути, исключает проценты из уравнения.

По словам Мохамада Саввафа, основателя и генерального директора Manzil, канадской финансовой организации, предлагающей услуги в соответствии с нормами шариата, ипотека основана на принципе получения прибыли.

С 2020 года Manzil предлагает халяльные ипотечные кредиты, основанные как на партнерстве, так и на прибыли.

«Мы рассматриваем этот продукт как инновацию на канадском рынке ипотечного кредитования, чтобы позволить сегменту населения и более широкому этическому сообществу, которые могут захотеть принять в нем участие», – сказал Савваф.

По его словам, конечный результат приобретения жилья тот же, но процесс и документация отличаются от обычной ипотеки.

«В рамках принципов исламского финансирования вы приобретаете реальный актив, основанный на товаре, а затем перепродаете его или вступаете в долгосрочное партнерство с этим активом, так что в этом и заключается ключевое отличие».

Виктор Тран, эксперт по ипотеке и недвижимости на сайте Ratesdot.ca и брокер True North Mortgage, говорит, что халяльная ипотека практически аналогична традиционной ипотеке, когда кредитор и домовладелец имеют общую собственность на недвижимость, но при этом существуют дополнительные шаги.

По его словам, разница заключается в том, что «вместо того, чтобы взимать проценты с домовладельца, договор строится таким образом, что взимается комиссия».

Даже если халяльная ипотека беспроцентная, это не означает, что за выдачу кредита взимается ноль процентов.

«Это просто означает, что вы не участвуете в сделке, в которой деньги даются взаймы, а вам приходится возвращать больше денег», – говорит Савваф.

«Это принцип ростовщичества в исламе и других авраамических религиях, которого мы пытаемся избежать».

Ростовщичество, то есть предоставление денег в долг под непомерно высокие проценты, также запрещено в иудаизме и христианстве.

Виды халяльных ипотечных кредитов

Халяльные ипотечные кредиты в Канаде подразделяются на три различных типа соглашений, которые называются Иджара, Мурабаха и Мушарака.

1) Иджара (ijara) – это аренда с последующим выкупом. Сделка похожа на обратный лизинг, каждый год кредитор пересматривает арендную плату, согласуя ее со среднерыночными ценами. Клиент может выкупить недвижимость в любое время по балансовой стоимости. Это наиболее частый вид ипотеки.

2) Мурабха (murabha) – это структура финансирования по принципу «затраты плюс», при которой исламская финансовая компания становится владельцем дома и продает его клиенту. Кредитор приобретает недвижимость (например, за $100 000) и продает клиенту по более высокой цене (например, $125 000) с выплатой долями.

3) Мушарака (musharaka) – нисходящая доля, когда кредитор и клиент вместе владеют недвижимостью и разделяют полученную выгоду. Кредитор сдает свою долю заемщику, а тот небольшими частями выкупает ее. Арендные платежи в данном случае уменьшаются пропорционально принадлежащей кредитору доле. В конце срока действия договора клиент будет владеть 100% жилья, а компания – нулевым процентом.

Кто может подать заявку на халяльную ипотеку?

Любой житель Канады, мусульманин или немусульманин, может подать заявку на халяльную ипотеку, которую в настоящее время предлагают несколько финансовых учреждений.

«Каждый может получить халяльную ипотеку так же, как вы можете пойти в любой ресторан и съесть шаурму с халяльной курицей», – говорит Савваф.

«Нам все равно, каково ваше происхождение, ваша религия, ваше вероисповедание, даже если вы нерелигиозны или атеист».

Что касается первоначального взноса, то большинство кредиторов в Канаде требуют, чтобы клиенты халяльного финансирования внесли не менее 20% от рыночной стоимости или цены покупки дома.

Клиенты также должны иметь хорошую кредитную историю и достаточный доход, чтобы покрывать ежемесячные платежи.

Финансовые плюсы халяльных ипотечных кредитов

По словам экспертов, с финансовой точки зрения одним из главных преимуществ халяльной ипотеки является то, что она позволяет получить долгосрочную фиксированную ипотечную ставку.

Например, по соглашению «Мурабаха», которое соответствует структуре купли-продажи, срок ипотеки может составлять от 10 до 25 лет.

Поскольку кредитор принимает на себя долгосрочный риск, халяльная ипотека «гораздо более этична и ценна в конечном итоге», в отличие от системы, основанной на долге, которая «не очень хороша для общества и его долгосрочного социального воздействия».