Кризис доступности жилья в Канаде может сохраняться годами, несмотря на снижение ставок - почему?

Покупка дома может остаться недоступной для многих канадцев в обозримом будущем, поскольку стоимость ипотеки вряд ли снизится настолько, чтобы компенсировать высокие цены на жилье и слабую покупательскую способность, говорят экономисты и агенты по недвижимости.

Даже с учетом ожиданий того, что Банк Канады продолжит снижать ставки в ближайшие месяцы, проблема доступности жилья, которая подкосила результаты голосования премьер-министра Джастина Трюдо, вряд ли исчезнет до следующих выборов.

Срок полномочий либерального правительства истекает в конце октября 2025 года, но выборы могут состояться задолго до этого, поскольку консервативная оппозиция готова положить конец девятилетнему пребыванию Трюдо на вершине власти.

«Вы не вернетесь к доступному уровню цен на жилье в течение десятилетия», — заявил на прошлой неделе на конференции Тони Стилло, директор аналитической и прогнозирующей компании Oxford Economics.

Многие канадцы оказались вытеснены с рынка жилья после того, как два года назад начали расти процентные ставки. В то же время огромный приток иммигрантов привел население Канады к рекордным показателям, что еще больше увеличило спрос на жилье и цены на него.

Благодаря тому, что процентные ставки начали снижаться, самая низкая процентная ставка по ипотеке, пятилетняя фиксированная, сейчас составляет около 4,75 %, что на 150 базисных пунктов меньше, чем год назад. Но даже это снижение, и ожидания дальнейшего смягчения, не вызвало всплеска покупок жилья.

Для «большинства потенциальных покупателей, которые находятся на обочине, если это означает уменьшение расходов на $50 или даже $100 в месяц благодаря снижению процентных ставок, то это все равно недоступно», — говорит Роберт Хоуг, помощник главного экономиста Royal Bank of Canada.

По его словам, на самых дорогих рынках, в Торонто и Ванкувере, многие потенциальные покупатели все еще остаются без жилья. Некоторые из них смогут купить дом в следующем году, но не настолько, чтобы восстановить баланс.

Доступность жилья зависит от цен на жилье, процентных ставок и дохода заемщика. Для потенциальных покупателей эти показатели изменились в неблагоприятную сторону с начала пандемии.

С апреля 2020 года средние цены на жилье в Канаде выросли более чем на 30 %, в то время как процентные ставки взлетели на 4,75 базисных пункта, пока не начали снижаться в июне.

Расчеты, основанные на средних ценах на жилье, проведенные Canadian Real Estate Association, показывают, что ежемесячные процентные платежи по пятилетней ипотеке с фиксированной ставкой все еще на 40 % выше, чем в январе 2020 года, даже после снижения стоимости ипотеки с прошлогодних максимумов.

За тот же период реальный или скорректированный на инфляцию доход домохозяйств вырос на 2,3 %, в то время как номинальный доход увеличился на 21 %, согласно оценкам Статистического управления Канады.

Для того чтобы доступность жилья вернулась на уровень, существовавший до пандемии, цены на него должны снизиться как минимум на 10 %, а расходы на выплату процентов по ипотеке — наполовину по сравнению с текущим уровнем.