Почему жильё в Канаде дорожает быстрее, чем в других странах: выводы CMHC

Жильё в Канаде с учётом инфляции подорожало более чем вдвое. В Австралии, где схожая макроэкономическая политика, рост за тот же период составил 79%. В США – 30%, в Великобритании – 13%, во Франции – 9%. В Италии, Испании и Финляндии реальные цены, наоборот, упали.

Данные приведены в исследовании Канадской ипотечной и жилищной корпорации (CMHC), опубликованном 20 октября. CMHC – федеральная госкорпорация: страхует ипотеку и изучает рынок жилья. В исследовании она сравнила Канаду с другими развитыми странами.

Кто обогнал Канаду, а кто остался позади

По данным CMHC, реальные цены на жильё в Канаде выросли на 101% за 2005–2025 годы. Ближе всех подошли Австралия (79%), Новая Зеландия (77%), Норвегия (71%), Швеция (64%) и Швейцария (62%). В большинстве остальных стран из выборки реальные цены выросли не более чем на 30% или снизились.

Источник: CMHC · данные на 2005–2025 годы, цены с поправкой на инфляцию

Почему причину ищут не в кризисе 2008 года

CMHC ищет причину не в одном событии, а в долгом дисбалансе. В мировой кризис 2008–2009 годов цены в Канаде, Австралии и Швеции лишь ненадолго просели. Затем они стабильно росли до 2022 года. В США и Великобритании рынок пережил резкую коррекцию и восстанавливался с 2012 года.

Жилищная проблема Канады не только в том, что цены выросли. Спрос рос быстрее предложения дольше, чем во многих сопоставимых странах. Понимание того, почему это произошло, поможет определить, какие изменения нужны, чтобы улучшить доступность.

– Алед аб Иорверт, заместитель главного экономиста CMHC

Почти пять новых жителей на один построенный дом

Население Канады за 20 лет выросло на 29%. По данным CMHC, страны с более быстрым ростом населения обычно показывали и более сильный рост цен. Среди открытых экономик – Австралии, Новой Зеландии, Норвегии и Швеции – Канада показала самый крутой рост цен даже с поправкой на прирост населения.

В 2023 и 2024 годах Канада добавляла почти пять новых жителей на каждое построенное жильё. Это заметно больше, чем в Австралии и Швеции. Затем показатель резко упал – примерно до 1.53. CMHC предполагает, что так отразились изменения иммиграционных уровней.

Само строительство шло ровно. Новые объекты составляли 1.2% существующего жилого фонда в 2011 году и 1.3% в 2022 году. Это выше среднего показателя стран Организации экономического сотрудничества и развития (OECD). Но в 11 из 17 сравниваемых стран доля новостроек выросла сильнее, чем в Канаде. Австралия стабильно держала около 1.7%.

По данным CMHC, Ирландия и Новая Зеландия в 2011–2022 годах нарастили строительство сильнее Канады. В Австрии и Японии около 2022 года завершённое жильё составило 1.4% и 1.5% жилого фонда – больше, чем в Канаде, при более медленном росте населения.

Спрос подпитывал не только приток людей. CMHC называет ещё рост доходов домохозяйств и исторически низкие ставки по кредитам. Урбанизация разрыв не объясняет: Канада урбанизирована чуть слабее некоторых сопоставимых стран, а цены в ней росли сильнее.

Жилья на душу населения в Канаде меньше, чем в большинстве стран

Есть ещё одна причина – исходный запас жилья. По данным CMHC, в Канаде на 1000 жителей приходится 426 жилых единиц при среднем показателе OECD 468. Ниже, чем в Канаде, показатель у Австралии (420), Ирландии (417) и Новой Зеландии (396).

Источник: CMHC · данные на 2022 год или последние доступные данные

Швеция и Норвегия тоже пережили сильный рост населения. Но жилья на душу населения у них больше. По оценке CMHC, это могло смягчить рост цен.

Что это значит для жителей Ванкувера

По данным CMHC, проблемы с доступностью жилья первыми проявились в Ванкувере в начале 2000-х. В начале 2010-х они дошли до Торонто, затем – до Оттавы, Монреаля и Галифакса. По выводам CMHC, причины высоких цен копились годами и не сводятся к одному событию.

Заместитель главного экономиста CMHC Алед аб Иорверт заявил, что в Канаде сохраняется долгосрочный разрыв в предложении жилья. По его словам, достигнутые с 2023 года улучшения доступности будет трудно сохранить без большего строительства. По данным CMHC, в сентябре годовой темп начала строительства вырос на 3% – до 248 896 единиц.

При этом фактическое число начатых строек в населённых пунктах с числом жителей от 10 тысяч и более упало на 11% по сравнению с прошлым годом – до 19 984. Реальные цены, по графику CMHC, достигли пика в 2022 году и с тех пор немного снизились.

Следующий этап исследования CMHC

CMHC готовит международный обзор политики в 10 сопоставимых странах. В нём разберут финансовые стимулы, реформы планирования, строительные инновации и использование государственной земли. Дата публикации обзора в источниках не названа.

Справка

Исследование CMHC – часть международной серии, где корпорация сравнивает жилищные системы разных стран. CMHC – федеральная государственная корпорация: больше 80 лет она работает на рынке жилья, страхует ипотеку, занимается секьюритизацией и публикует данные и аналитику. Для сравнения CMHC использовала данные Федерального резервного банка Далласа, Банка международных расчётов и OECD и предупредила: страны по-разному определяют и собирают жилищные данные, поэтому сравнение показывает общие тенденции, а не точный рейтинг. Банк Канады 2 сентября сохранил ключевую ставку на уровне 2.25%; следующее решение запланировано на 28 октября. Население страны во втором квартале выросло примерно на 80 тысяч человек – до около 41.8 млн, по оценке Statistics Canada.