Кризис на рынке жилья в Канаде может усугубиться, показывают новые прогнозы

Кризис на рынке жилья в Канаде может усугубиться, прежде чем ситуация начнет значительно улучшаться, поскольку, согласно новым прогнозам, количество новых строек в этом и следующем году фактически сократится.

Эти новые оценки, основанные на прогнозах как государственного, так и частного сектора жилищного строительства, противоречат политическим обещаниям всех уровней власти по увеличению предложения жилья по всей стране.

The Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) прогнозирует, что общее количество новых проектов жилищного строительства в Канаде в этом году составит около 237 800, что ниже показателя 2024 года (245 367). CMHC, государственная корпорация, действующая в качестве национального агентства по жилищному строительству Канады, также прогнозирует снижение до не более 227 734 в следующем году и 220 016 в 2027 году.

Все эти прогнозы ниже годового показателя в 267 тыс. новых домов, который будет достигнут в 2021-22 годах, и составляют менее половины от 480 тыс. домов, которые, по данным CMHC, Канаде необходимо строить ежегодно в течение следующего десятилетия.

Недавнее падение в строительстве особенно остро ощущается в Британской Колумбии и Онтарио, где количество новых строек сократилось на 8% и 25% соответственно, несмотря на известные высокие цены на жилье в Ванкувере и Торонто, крупнейших городах этих провинций.

«Доступность жилья остается серьезной проблемой, а темпы нового строительства замедляются», — пишет CMHC в своем последнем отчете о состоянии рынка жилья в стране.

Между тем, многие экономисты утверждают, что увеличение количества новостроек принесет ряд положительных результатов: появится больше жилья для людей, снизится давление на цены на жилье за счет увеличения предложения, а также будет стимулироваться экономическая активность и создаваться рабочие места за счет строительства и различных покупок мебели, бытовой техники и других товаров, которые обычно приобретают новые домовладельцы. Новые здания также являются благом для казны всех трех уровней власти.

CMHC — не единственная организация, которая бьет тревогу по поводу того, что жилой фонд страны растет недостаточно быстро.

Майк Моффатт, бывший экономический советник премьер-министра Джастина Трюдо, написал на этой неделе, что правительства «похоже, не понимают сути проблемы и не готовы принять необходимые меры для ее решения».

Во время недавних федеральных выборов все основные партии обнародовали планы по увеличению количества новых домов, призванные сделать жилье более доступным и помочь решить проблему растущего числа бездомных во многих городах.

Так почему же прогресс был минимальным или вовсе отсутствовал?

Аналитики говорят, что часто проходит десяток лет или более с момента выбора участка земли для нового дома, жилого комплекса или многоквартирного дома до того момента, когда люди начинают там жить. Аналитики рынка жилья отмечают, что это особенно актуально в случаях, когда необходимо проложить дороги и подвести коммуникации — канализацию, водопровод, электричество.

На текущий рынок также влияют повышение процентных ставок, рост безработицы, увеличение затрат на рабочую силу и цен на сталь, древесину и другие материалы, неопределенность, связанная с торговыми напряжениями с США, замедление роста населения и резкое снижение предварительных продаж. В большинстве канадских городов поиск подходящего участка под застройку также остается актуальной проблемой.

Застройщики и некоторые аналитики также указывают на налоги и сборы за развитие, которые обычно оплачиваются застройщиками, как на растущие затраты, которые перекладываются на покупателей и продолжают создавать препятствия для строителей.

Хотя многие из этих барьеров и рост затрат не являются новыми, сказал Пол Сметанин, президент Канадского центра экономического анализа, спад начался в 2024 году и ускорился в течение 2025 года.

Сметанин, который на протяжении многих лет внимательно следит за канадским рынком жилья, сказал, что инвесторы ушли из некоторых сегментов рынка жилищного строительства, в частности из сегмента достроительных кондоминиумов. Между тем, некоторые застройщики часто готовы ждать, пока рыночные условия улучшатся, не задействуя землю, утвержденную для жилищного строительства.

Аналитики рынка жилья сходятся во мнении, что налоги и бюрократические препоны, которые касаются всех трех уровней власти, также играют большую роль. В частности, муниципалитеты, как правило, в значительной степени полагаются на налоги, взимаемые с застройщиков, и сборы за развитие. В ответ на двойной кризис в сфере жилья и доступности жилья некоторые муниципалитеты в последние месяцы начали снижать свои сборы.

Правительства, обремененные долгами, не стремятся жертвовать источниками дохода, но спад в строительстве также влечет за собой высокую цену. Помимо социальных издержек, связанных с нехваткой жилья, Моффат подсчитал, что три уровня правительства в совокупности могут потерять более $6 млрд. налоговых поступлений только из-за спада в строительстве нового жилья в районе Большого Торонто.

Во время недавней федеральной избирательной кампании основные партии сошлись во мнении, что Канаде нужно гораздо больше нового жилья и более низкие цены на жилье, и что этот вопрос является приоритетным. Каждая из них предложила амбициозную стратегию.

Либералы пообещали, что в течение следующих 10 лет будет строиться 500 тыс. домов в год, что приведет к росту жилищного строительства, невиданному со времен Второй мировой войны.

Премьер-министр Марк Карни также пообещал создать новую государственную корпорацию под названием Build Canada Homes, которая предоставит около $25 млрд. государственного финансирования для строительства сборных и «доступных» домов, а также $10 млрд. в виде низкопроцентного капитала. Build Canada Homes возьмет на себя ответственность за некоторые программы, которые сейчас находятся в ведении CMHC, и новая организация будет использовать часть государственных земель для нового строительства.

Либералы также пообещали отменить налог GST на новые дома, продаваемые за менее чем $1 млн. первым покупателям, и сократить вдвое значительные муниципальные сборы за застройку многоквартирных жилых домов.

Грегор Робертсон, министр жилищного строительства и инфраструктуры Канады, не ответил на запросы об интервью.

Консерваторы, между тем, пообещали увеличить предложение жилья, увязав федеральные инфраструктурные фонды с муниципальными целями в области жилищного строительства и введя штрафные санкции для сообществ, которые не будут принимать меры по увеличению нового строительства. Консерваторы также пообещали отменить GST на новостройки стоимостью до $1,3 млн. для всех покупателей.

План Новых демократов предусматривал строительство 3 млн. новых домов до конца десятилетия в рамках национальной стратегии в области жилищного строительства стоимостью $16 млрд.