Почему запрет Канады на покупку жилья для иностранцев не работает

Крис Уоллес и Энди Али из Ванкувера говорят, что их поиски более просторной квартиры, чтобы у их семьи было больше места, не увенчались успехом. Стоимость недвижимости и аренды в городе настолько высока, что их 26-летняя дочь все еще живет с ними, и они все чувствуют себя ущемленными.

Год назад федеральное правительство ввело запрет на покупку недвижимости иностранцами после принятия Закона о запрете на покупку жилой недвижимости не гражданами Канады в 2022 году.

Двухлетний запрет, вступивший в силу 1 января, запретил лицам, не являющимся гражданами Канады, непостоянными резидентами и контролируемыми иностранными компаниями, приобретать канадскую недвижимость в качестве инвестиций.

Но Уоллес говорит, что этот запрет мало чем помог ее семье.

«Вокруг нас строятся роскошные здания, цены на которые просто запредельны», — сказала Уоллес, посетив день открытых дверей в перспективном кондоминиуме стоимостью $1,1 млн. «Налог на покупку жилья иностранцами… Я не думаю, что это хоть на йоту изменит ситуацию».

Критики утверждают, что запрет на покупку жилья иностранцами, призванный сделать жилье доступным для канадцев, имел множество исключений и был скорее политическим маневром. По их мнению, очевидно, что жилье остается недоступным для многих жителей Канады, и что стране следует обратиться к другим странам мира, чтобы найти стратегии, способствующие развитию домовладения.

Хотя офис министра жилищного строительства Шона Фрейзера отклонил просьбу об интервью, его представитель заявил, что правительство сотрудничает с городами по всей стране, чтобы помочь «построить более 250 тыс. новых домов в течение следующего десятилетия». Ранее в этом месяце правительство объявило о сделке с Ванкувером — $115 млн на ускоренное строительство 40 тыс. домов в ближайшие годы.

В своем электронном письме Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CMHC) сообщила, что данные за 2023 год из Канадской программы жилищной статистики еще не готовы, чтобы определить полный эффект запрета.

CMHC заявила, что Оттава «работает над тем, чтобы каждый канадец… имел доступное жилье», ссылаясь на меры по отмене GST для вновь построенных арендных домов, $20-миллиардное финансирование квартир и другие инициативы.

В конце прошлого месяца в Ванкувере заместитель премьер-министра Христя Фриланд заявила, что запрет «приносит пользу», сохраняя жилье, в котором люди могут жить. Ранее в ноябре лидер консерваторов Пьер Пуальевр заявил, что вместо того, чтобы помочь сделать жилье доступным, политика правительства «усугубила проблему».

Министр жилищного строительства признал наличие жилищного кризиса ранее в этом месяце, но оспорил стратегию Пуальевра. «Похоже, что он использует беспокойство канадцев, не предлагая плана, который действительно поможет им», — сказал Фрейзер.

Исключения смягчают запрет

Согласно данным CMHC, только 2 % операций по покупке недвижимости в 2021 году были совершены не гражданами Канады, согласно сообщениям, полученным Global News в рамках программы «Доступ к информации».

Через несколько месяцев после введения запрета были добавлены дополнительные исключения. К ним относятся студенты, покупатели, впервые приобретающие недвижимость, и недвижимость стоимостью менее $500 тыс.

По словам Брендона Огмундсона, главного экономиста Ассоциации недвижимости Британской Колумбии, любые последствия запрета были недолгими. «Запрет на въезд иностранных покупателей был больше политическим, чем экономическим или жилищным», — сказал он.

В этом году рынок Торонто смягчился, но средняя цена дома по-прежнему составляет $1,1 млн, а типичная цена дома в Ванкувере в сентябре составляла $1,2 млн, согласно данным Регионального совета по недвижимости Торонто (TRREB) и Канадской ассоциации недвижимости (CREA).

Несмотря на то, что продажи жилья в Канаде в октябре снизились, средняя цена продажи выросла на 1,8 % по сравнению с тем же периодом 2022 года, согласно данным CREA. В Ванкувере она выросла на 5,8 %, а базовая цена отдельного дома поднялась до $2 001 400, по данным Real Estate Board of Greater Vancouver, REBGV.

Некоторый успех

В 2016 году Британская Колумбия ввела налог на спекуляцию и налог на пустующие дома. Онтарио последовал за ней в следующем году. Эти налоги были введены в районах с высоким спросом, чтобы отбить у людей желание покупать недвижимость в качестве инвестиций.

Томас Давидофф, доцент Sauder School of Business при Университете Британской Колумбии, и аспирант UBC Келинг Чжэн изучили влияние налогов на иностранных покупателей в Британской Колумбии и Торонто и обнаружили, что они привели к первоначальному снижению цен на жилье, которое вскоре выровнялось.

Город Ванкувер утверждает, что данные CMHC показали, что налоги на спекуляцию помогли охладить рынок и превратить свободную недвижимость в долгосрочную аренду в период с 2017 по 2021 год.

По словам министра жилищного строительства Британской Колумбии Рави Кахлона, опираясь на этот успех, Британская Колумбия распространила программу налога на спекуляцию на 59 муниципалитетов, а федеральное правительство принимает многие провинциальные меры, поощряющие транзитно-ориентированную и многоквартирную застройку.

Канадский запрет «полон дыр», говорят критики

Те, кто выступают за налоги и запреты, говорят, что они должны быть более жесткими, чтобы работать.

«Канадский запрет был полон дыр», — говорит Энди Ян, директор City Program, программы непрерывного образования по городскому планированию и развитию в Университете Саймона Фрейзера. «Я бы сказал людям, что это больше похоже на салфетку, чем на клейкую ленту».

Ян говорит, что в таких городах, как Гонконг и Сингапур, для снижения цен используются гораздо более высокие налоги и жесткие ограничения для покупателей.

Он и другие эксперты в области жилищного строительства отмечают, что запрет на покупку недвижимости иностранцами был введен уже давно, после того как налоги на спекуляцию уже отпугнули иногородних инвесторов в недвижимость в Британской Колумбии. У страны есть и другие проблемы.

По словам Дэвида Лея, автора книги «Жилищный бум в крупных городах», стагнация заработной платы, нехватка доступного жилья и неспособность привлечь глобальных инвесторов в недвижимость из-за слабого регулирования — все это усугубляет проблему доступности жилья.

Профессор городской географии UBC в отставке считает, что Канада могла бы перенять опыт Сингапура, где в 2022 году был зафиксирован один из самых высоких в мире уровней владения жильем — 89 %.

«Сингапур решил свой жилищный вопрос. О скольких городах мира мы можем сказать такое?» — спрашивает Лей.

Он приписывает успех Сингапура агрессивным налогам на спекуляцию — 60 % по сравнению с 25 % в Британской Колумбии и использованию этих налогов для создания мощных фондов государственного жилья.

В Сингапуре 80 % жилья — государственное, в то время как в Канаде этот показатель приближается к шести процентам.

Лей говорит, что Сингапур контролирует «игру инвесторов» на рынке жилья, «поэтому у местных покупателей есть возможность добиться успеха».

Вернувшись в Ванкувер, Уоллес и Али все еще ищут квартиру, поскольку, по их словам, цены на многие из них слишком высоки, особенно с учетом сегодняшних процентных ставок.

«Большинство владельцев зданий, похоже, имеют финансовые возможности сидеть и ждать. Это расстраивает покупателей», — говорит Уоллес.