Что делать с пустыми офисами в Канаде?

Пандемия COVID-19 привела к значительным краткосрочным и долгосрочным изменениям в том, как люди живут, отдыхают и, особенно, работают.

Хотя некоторые аспекты допандемической жизни вернулись, многие офисы по всей стране все еще пустуют.

Что будет с канадскими офисами?

Откажутся ли компании от моделей удаленных и гибридных рабочих мест, которые стали популярны во время пандемии, пока неизвестно. Но две вещи очевидны: уровень вакантных офисных помещений растет с начала пандемии, а перепрофилирование офисов в жилые помещения становится все более распространенным явлением в средних и крупных городах Канады.

В своем последнем отчете National Market Snapshot компания по управлению инвестициями Colliers проанализировала уровень вакантных офисных площадей в 12 городах Канады в третьем квартале 2022 года. Согласно отчету, средний уровень пустующих офисов в Канаде составляет 13%, по сравнению с чуть более 8% в начале пандемии.

В Калгари самый высокий уровень вакансий — 27,5% офисов пустуют.

• В Эдмонтоне этот показатель составляет 19%
• в Реджайне — 17,5%
• в Монреале — 14,7%
• в Саскатуне — 14,5%
• в Галифаксе — 14,1%
• в Ватерлоо — 13,3%
• в Виннипеге — 12,7%
• в Оттаве — 10,6%
• в Торонто — 10,1%
• Самый низкий уровень вакантных офисов в Ванкувере — 5,8%

Пенни Гурштейн — профессор Школы общественного и регионального планирования Университета Британской Колумбии, специализирующаяся на недвижимости и жилье. Она считает, что происходящее — это ускорение тенденции, которая началась еще до пандемии.

«Я думаю, что COVID просто ускорил тенденцию к более гибкому рабочему графику, которая наблюдается уже давно», — говорит она. «Предприятия, которые пытаются привлечь молодых работников, поняли, что их сотрудники хотят большей гибкости, поэтому им не нужно так много офисных помещений».

По мере роста уровня вакантности офисных помещений владельцы зданий, застройщики и градостроители все больше склоняются к идее переоборудования пустующих и устаревших офисных помещений в жилье. Это избавляет их от необходимости сносить и перестраивать неиспользуемые объекты, а также помогает удовлетворять спрос на жилье.

Эта концепция также не нова.

На протяжении десятилетий застройщики переоборудовали банки, школы, заводы и церкви в кондоминиумы и квартиры, и есть несколько примеров переоборудования офисов в Канаде до пандемии.

Преимущество перепрофилирования существующих зданий заключается в том, что оно позволяет снизить воздействие строительства на окружающую среду. По оценкам Strategic Group, расположенной в Альберте, три проекта по перепрофилированию офисов в жилые помещения, завершенные с 2019 года, и предстоящий четвертый проект позволят сэкономить 56 000 тонн строительных материалов и 17 тонн выбросов углекислого газа.

На фотографии ниже показаны кухня и гостиная одного из жилых помещений в жилом комплексе Cube, в рамках которого пустующее офисное здание в центре Калгари было переоборудовано в жилой дом с 65 квартирами с одной и двумя спальнями.

«Это эквивалентно тому, что ежегодно с дорог убирается 37 000 автомобилей», — сказал Кен Тоус, старший вице-президент Strategic Group по развитию.

Тоус пояснил, что на долю строительства приходится 11% глобальных климатических выбросов, согласно данным Всемирного совета по экологическому строительству, поэтому привлекательность перепрофилирования существующих зданий заключается в том, чтобы помочь снизить этот показатель.

Конечно, есть и финансовые соображения.

Как только уровень вакантности здания поднимается до 20%, оно начинает терять деньги, объясняет Стивен Пейнтер, директор компании Gensler Architecture and Design.

«Сейчас многие здания находятся в этой точке», — сказал он.

Компания Gensler предвидела это еще в начале пандемии и создала систему подсчета баллов, чтобы помочь застройщикам определить, какие здания подходят для перепрофилирования, а какие нет.

Здания с небольшой площадью идеально подходят, потому что легче спроектировать жилые помещения в пространстве с глубиной от лифта до окна около 35 футов, чем, например, 80 футов. Здания 1970-х годов, как правило, имеют такие маленькие этажи.

Здания с большим количеством окон и уже существующей парковкой также являются преимуществом, но их сложно и дорого переоборудовать.

Города должны утверждать заявки на перевод офисов в жилые помещения, а в некоторых городах действуют правила зонирования, которые защищают офисные помещения. Например, в Торонто есть зоны, где количество офисных помещений защищено. Это создает еще один барьер для переоборудования.

А вот в Калгари в рамках программы стимулирования развития центра города власти предлагают грант на переоборудование офисов в жилые помещения в размере 75 долларов за квадратный фут. Программа стартовала в августе 2021 года и уже одобрила пять переоборудований, а еще два могут получить одобрение в ближайшее время.