"Система сломана": Почему в Канаде всё чаще стали случаться конфликты между арендаторами и арендодателями?

Радж Салван говорит, что живет в финансовом кошмаре.

Каждый месяц он все глубже погружается в долги, покрывая расходы на принадлежащую ему квартиру, которую занимает арендатор, не платящий и не собирающийся выезжать из неё.

По словам Салвана, задолженность его арендатора составляет более $34 тыс. Он был вынужден взять кредит под залог собственного дома, чтобы покрыть растущие расходы на ипотеку и коммунальные услуги.

«Я не могу объяснить, через какие душевные муки проходит моя семья», — сказал он.

Салван считается «мелким арендодателем», у него всего один сдаваемый в аренду объект — двухкомнатная квартира в Торонто, которую он приобрел в качестве инвестиционной недвижимости несколько лет назад, чтобы подготовиться к выходу на пенсию. Его арендатор платил арендную плату в течение первого года, а затем прекратил платить в феврале 2021 года.

Салван переживает кризис. Но и провинциальный суд, призванный помогать таким людям, как он, тоже находится в кризисе.

Накопившиеся жалобы

Landlord and Tenant Board, LTB — единственный орган в Онтарио, ответственный за разрешение споров между арендодателями и арендаторами, столкнулся с накоплением жалоб, которые растянулись на несколько лет.

В докладе защитника прав людей, опубликованном в мае, говорится, что LTB имеет более 38 тыс. нерассмотренных дел, причем почти 90% жалоб поступает от домовладельцев. В докладе говорится, что десятки тысяч жителей Онтарио отказываются от правосудия из-за «мучительно долгих» сроков рассмотрения дел. Управление, по мнению авторов, «в корне не справляется со своими обязанностями».

Салван подал жалобу в апреле 2021 года и получил дату первого слушания в феврале 2022 года. Однако в тот день у суда не хватило времени, и рассмотрение дела было отложено. Следующее слушание состоялось в августе 2023 года, но его дело было отменено из-за ошибки, допущенной при подаче документов. Теперь он начинает процесс заново.

Ещё несколько лет назад дело, подобное делу Салвана, рассматривалось бы судьей в LTB в течение нескольких недель.

Почему так произошло?

Задержки начались ещё до COVID-19, но затем пятимесячный мораторий на проведение слушаний о выселении во время пандемии значительно усугубил ситуацию.

Во время пандемии на большей части территории Канады были приняты меры по защите жильцов от выселения — многие из них резко сократили свои доходы.

По словам Дэвида Вахсмута, доцента университета Макгилла и заведующего кафедрой канадских исследований в области городского управления, хотя задержки в Онтарио являются самыми длительными, время ожидания растёт по всей стране после пандемии.

Он отметил особенно сложную ситуацию в Британской Колумбии и Квебеке.

По крайней мере, в провинции Онтарио этому есть некоторое объяснение. В отчете омбудсмена говорится, что не существует достаточного количества судей, а архаичная система настолько сложна, что домовладельцы и арендаторы, по их словам, чувствуют себя в ловушке без помощи.

Арендаторы, оказавшиеся в затруднительном положении

Для арендаторов эти задержки затрагивают их непосредственное место проживания.

По словам Вахсмута, такие суды, как LTB, важны для обеспечения соблюдения правил, регулирующих аренду жилья, и обязательств как арендодателей, так и арендаторов.

По его мнению, увеличение числа жалоб в некоторой степени связан с тем, что некоторые арендодатели хотят нажиться на рынке, где стремительный рост арендной платы является нормой.

«Арендодатели пытаются заработать деньги, сдавая жильё в аренду, и их нельзя винить за это», — сказал он.

«Кроме того, вероятно, верно и то, что при таком увеличении арендной платы будет больше арендаторов, испытывающих трудности с оплатой жилья, поскольку сейчас в Канаде становится очень трудно позволить себе жильё».

«Создается впечатление, что система, которая существовала для арендаторов и арендодателей, просто рухнула. Она развалилась, и некуда обратиться за реальной помощью.»

Майк Рид — арендатор, который говорит, что уже несколько месяцев ждет слушаний.

Он и его семья уже несколько лет живут в «хаосе». Они умоляли сделать ремонт в их квартире, и когда их просьбы были наконец услышаны, результаты оказались некачественными: работы не выполнялись месяцами, по всему дому были дыры и пыль, входная дверь была открыта нараспашку, и никто не входил внутрь.

«Мне кажется, что они просто хотят, чтобы мы покинули дом», — сказал он.

Вдобавок ко всему, Рид говорит, что всего за несколько месяцев ему пришлось столкнуться с несколькими повышениями арендной платы, превышающими установленные нормы.

«Нам сказали, что в том случае, если мы хотим обратиться к судье, ждать придется не менее 24 месяцев», — сказал Рид.

Влияние на жилищный кризис

Канада переживает жилищный кризис, связанный с исторически низким уровнем доступности аренды жилья и продолжающимся увеличением количества квартир, сдаваемых в краткосрочную аренду в крупных городах.

По мнению Элейн Пейдж, юрисконсульта из Торонто, «проблемы, возникшие в Landlord and Tenant Board, значительно усугубляют проблему жилищного кризиса».

Она считает, что в то время, когда Канада как никогда нуждается в долгосрочной аренде жилья, мелкие арендодатели уходят из этого бизнеса, опасаясь попасть в ловушку неработающей системы. Поэтому они переводят жилье на Airbnb или другие подобные сайты, где при возникновении проблем с арендатором можно вызвать полицию.

По данным сайта Insideairbnb.com, только в Торонто количество единиц жилья, размещенных на Airbnb, выросло более чем на 6 тыс. с 1 января по конец августа 2023 года. По данным ассоциации недвижимости Онтарио (Ontario Real Estate Association, OREA), за тот же период количество единиц жилья, сдаваемых в аренду в открытых источниках, сократилось примерно на 46%.

Пейдж работает над делами в LTB уже много лет. По ее словам, большую часть ее текущей нагрузки составляют домовладельцы, отчаянно нуждающиеся в помощи.

«У меня есть дела с задолженностью до $100 тыс. Раньше такого не было», — сказала она.

Есть ли выход?

Уполномоченный по правам человека представил более 61 рекомендации по решению проблем. В большинстве случаев они включают найм нового персонала, включая судей, а также упрощение системы.

Пока же, по словам Пейдж, она делает всё возможное, чтобы помочь клиентам разобраться в системе.

«Она довольно сложна, и если вы допустите хоть одну ошибку, например, в дате или в написании имени в уведомлении, то ваше заявление будет отклонено», — сказал Пейдж.

«Предполагается, что она должна быть удобной для пользователя. Вы не должны нуждаться в представлении интересов. Это, пожалуй, самое далекое от истины».

Тем временем Рид, Салван и тысячи других домовладельцев и арендаторов остаются ждать своей очереди к судье.